Vào mùa cao điểm (từ tháng 4 – tháng 7), Hạ Long đón lượng khách du lịch hơn 12 triệu lượt với doanh thu lưu trú đạt 340 tỷ đồng (năm 2018). Như vậy, có thể thấy đây là thị trường tiềm năng để khai thác loại hình home-sharing. Đặc biệt, mô hình kinh doanh Homestay tại các căn hộ chung cư ngày càng hấp dẫn khách du lịch hơn bởi gian riêng tư, ấm áp, thân thiện, có nét cá tính riêng, và khách du lịch có thể tự do nấu nướng và sử dụng các tiện ích có sẵn trong dự án. Nhất là với các dự án căn hộ nằm ngay bên bờ Vịnh Hạ Long, sở hữu tầm nhìn tuyệt đẹp và không gian thoáng đãng.

Các yếu tố chủ quan khi kinh doanh homestay, home-sharing Hạ Long

Thị trường tổng quan

Thống kê từ AirDNA cho thấy Hạ Long hiện có hơn 456 cơ sở cung cấp private room trên tổng số 848. Trên thực tế, Hạ Long có hơn 1.500 cơ sở lưu trú 20. 398 buồng, tăng 242 cơ sở, 5.100 buồng và chỉ có 50 khách sạn 3-5 sao (Thống kê hết tháng 9/2017 của Sở Du lịch Quảng Ninh). Tuy nhiên, khác với Đà Lạt, Hạ Long có số lượng phòng đôi chiếm tỉ trọng cao nhất, theo sau là các loại dịch vụ lưu trú 3 phòng ngủ trở lên (thường phù hợp với gia đình, hội nhóm).

Điều này cho thấy, khách đến Hạ Long thường là người đi du lịch hưởng thụ, các gia đình, cơ quan tổ chức hoặc nhóm bạn. Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội với các chủ nhà muốn kinh doanh homestay Hạ Long hướng tới đối tượng như dân phượt, cặp đôi lẻ. Bạn nên thuận theo xu hướng homestay bán theo phòng đa và tập trung vào các yếu tố khác để tối ưu hóa ROI. Nếu vẫn muốn đi vào thị trường ngách du lịch trải nghiệm, bạn nên đầu tư vào các loại hình homestay chú trong decor độc đáo và tích hợp nhiều dịch vụ khám phá địa phương khác biệt để thu hút khách hàng.

Chủ kinh doanh homestay Hạ Long thường lựa chọn các căn hộ view biển để đầu tư

Doanh thu – Giá bán

Mức giá trung bình hiện nay là: 60$/đêm và giá của các loại phòng ở Hạ Long đang giao động như sau:

• Entire Room: 121$/đêm (tương ứng doanh thu 1034$/tháng)
• Private Room: 67$/đêm (tương ứng doanh thu 618$/tháng)
• Shared Room: 20$/đêm (tương ứng doanh thu 50$/tháng)

Trong đó, Shared Room và Private Room là loại phòng có doanh thu giảm mạnh trong 3 năm qua, khác hẳn với tỉ lệ tăng trưởng của Entire Room (166%).

Với mức giá này, host có thể dựa vào để điều chỉnh cho những chương trình khuyến mãi, linh hoạt mùa cao điểm/ thấp điểm và đưa ra những quyết định tính gộp để tránh thua lỗ hoặc phá giá thị trường.

Căn hộ kinh doanh homestay Hạ Long Blue Ocean Apartment

Tính mùa vụ

Theo thống kê của AirDNA trên gần 848 căn hộ đang hoạt động, tỉ lệ kín phòng trung bình ở Hạ Long là: 40%. Trong đó, cao nhất vào tháng 5 (65%) và thấp nhất là vào tháng 11 (6%). Nghĩa là vào tháng 11, bạn có thể chỉ có khoảng 2-3 ngày được đặt phòng.

Mặc dù đây là những số liệu trung bình (vì trên thực tế, nhiều chủ nhà kinh doanh hiệu quả vẫn có tỉ lệ từ 80% trở lên), bạn cũng nên chú ý để tính giá và đưa ra những chiến lược điều chỉnh phù hợp, ví dụ:

• Vào mùa thấp điểm (khoảng từ tháng 9-3): Cách để có thể cải thiện là cho khách trung – dài hạn thuê hoặc đơn giản hơn là ngừng kinh doanh vào những tháng nhu cầu thấp như tháng 3 để tiết kiệm chi phí (marketing, khấu hao TSCĐ,…) nếu quy mô kinh doanh của bạn nhỏ (tức là bạn sở hữu ít hơn 2 căn hộ).
• Vào mùa cao điểm (khoảng từ tháng 4-8): Bạn nên thiết lập mức giá cao để tối đa hóa nguồn thu, đẩy mạnh chi phí vào marketing cũng như hệ thống quản lý để lấp kín phòng trống, tăng hiệu suất phòng lên trên 50%.
• Đặc biệt, với những host vừa mới kinh doanh, hiệu suất phòng là cơ sở để bạn tính được thời gian hoàn vốn. Đừng quá kì vọng vào doanh thu “màu hồng” khi lấy giá 1 đêm nhân với 20-30 ngày. Hãy thực tế hơn bằng cách lấy giá trung bình nhân với 13 ngày (khoảng 40%/ tháng) để không bị vỡ mộng nhé.

Không gian ấm cúng của một căn homestay tại Hạ Long!

Thống kê khách hàng

Tỷ lệ khách tới Hạ Long đang có dấu hiệu tăng lại trong những năm gần đây. Thống kê cho thấy có tới 98% khách ngoại quốc đến từ Singapore, Anh, Úc, Pháp,… (cao nhất là Singapore – 200+ lượt/ tháng). Tuy nhiên, điều thú vị là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh mới 2 là thành phố có lượng khách ghé thăm Hạ Long nhiều nhất (tính toàn thế giới): gần 1000 lượt khách/ tháng cao điểm. Ngôn ngữ được sử dụng nhiều nhất là tiếng Anh, theo sau là tiếng Trung và tiếng Pháp.

Theo quan sát và nghiên cứu, chúng ta có thể thấy rằng, điều này là hợp lý bởi Hà Nội cũng là thành phố lớn, thuận lợi về khoảng cách địa lý. Singapore là nước nằm ở khu vực châu Á, dễ thấy Hạ Long – Việt Nam là 1 trong những địa điểm lý tưởng cho chuyến du lịch ngắn ngày…

Dựa vào những số liệu này, một số giải pháp các chủ nhà kinh doanh homestay Hạ Long có thể để ý là:

• Nên thành thạo tiếng Anh và giao tiếp cơ bản bằng tiếng Trung. Nếu có thời gian, các bạn cũng nên đầu tư chút về tiếng Pháp. Hoặc nếu không có thể thuê quản gia hoặc giữ contact của 1 số phiên dịch cho những loại ngôn ngữ này để có thể giới thiệu cho khách lúc cần.
• Không nên chỉ tập trung đến khách quốc tế mà bỏ quên nhóm khách hàng tiềm năng từ khu vực nội địa như tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… Đây là nhóm dễ phục vụ hơn do có lợi thế về ngôn ngữ, địa lý và độ nổi tiếng của địa phương. Ngoài đầu tư cho các OTA nước ngoài, bạn cũng có thể chăm sóc chính các owned media hoặc các OTA nội địa gần gũi người Việt.

Các yếu tố chủ quan khi kinh doanh homestay, home-sharing Hạ Long

Xây dựng concept – dịch vụ

Về concept căn hộ, theo thống kê từ AirDNA, yếu tố hình ảnh chiếm tới 40% quyết định book phòng của khách hàng. Một số kiểu concept khá được ưa chuộng ở Hạ Long là view biển, phòng tiện ích hiện đại, tối giản nhưng sang trọng.

View nhìn từ 1 căn home-sharing Hạ Long

Dịch vụ đi kèm khi kinh doanh homestay Hạ Long, bạn nhất định không thể thiếu:

• Travel Guidebook (tất tần tật về vui chơi ở Hạ Long)
• Transport: đưa đón sân bay, thuê xe
• Giới thiệu tham quan các tour du lịch, du thuyền, foodtour

Vị trí và kiến thức địa phương

• Khám phá cuộc sống dân cư vùng biển và các hình thức đánh bắt thủy sản, sinh hoạt
• Khu vực trung tâm: Có thể đầu tư cho các căn cao cấp, phong cách hiện đại, Bắc Âu/ tối giản. Thiết kế chú trọng vào màu sắc, tận dụng không gian hẹp, thường dành cho khách nước ngoài để thuận đi lại.

Như đã nói ở trên, khách đến Hạ Long chủ yếu đi du lịch, khám phá địa phương. Tuy Hạ Long nổi tiếng là điểm du lịch được đánh giá tốt về chất lượng dịch vụ nhưng để thỏa mãn khách hàng, đừng quên trau dồi kiến thức địa phương

Bạn không cần phải là một chuyên gia du lịch nhưng nên là người có thể hướng dẫn, giúp đỡ khách du lịch khi tìm đến bạn. Dù bạn không cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi, bạn không phải là chủ nhân của những ngôi nhà đẹp nhỏ xinh nhất ở nơi này, nhưng nếu bạn là một chủ nhân thân thiện, nhiệt tình, ấm áp thì chắc chắn khách du lịch sẽ không bao giờ quên bạn.

Cân đối chi phí vận hành

Với những thông tin chung về Doanh thu – giá trung bình ở trên, bạn có thể đề xuất cho mình chiến lược chi phí phù hợp. Trong đó, không thể không tính đến:

• Chi phí cố định (cái này chia khấu hao theo kỳ được): Thuê địa điểm (nếu có), cải tạo, đăng ký giấy phép, mua sắm trang thiết bị…
• Chi phí biến đổi (tính theo tháng): Điện nước, dịch vụ dọn dẹp/ giặt là (nếu có), thuê co-host/ quản gia, đưa đón khách, hóa mỹ phẩm, quà chào khách (nên có),…
• Chi phí cơ hội: Tiền lương dành cho chính bạn (nếu bạn không làm việc này có thể bỏ công sức cho việc khác với mức thu nhập khác). Đừng bao giờ quên tính lương của mình, không lấy công làm lãi, nếu không cái bạn nhận được sẽ là ZERO đấy nhé.