Có thể nói “sân chơi kinh doanh homestay Đà Lạt” không còn đơn giản như trước nữa mà ngày càng đòi hỏi nhiều hơn về kỹ năng phân tích, nắm bắt cơ hội và hạn chế rủi ro của chủ nhà.

Các yếu tố khách quan khi kinh doanh homestay Đà Lạt

Thị trường tổng quan

Theo thống kê từ AirDNA, Đà Lạt hiện có hơn 800 cơ sở cung cấp private room. Trong đó, các loại homestay 2 phòng ngủ chiếm tỉ lệ cao nhất ở khu vực này, theo sau đó là loại 1 phòng ngủ và cuối cùng là các căn studio/ trên 4 phòng.

Lý giải cho điều này, có thể thấy đó là xu hướng chung của khách đến với thành phố Đà Lạt (đa phần là khách du lịch). Họ thường đi theo cặp/ nhóm, ít đi 1 mình. Các nhóm thường từ 6-8 người, phù hợp sức chứa của căn 2-3 phòng ngủ.

Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội với các chủ nhà muốn kinh doanh homestay Đà Lạt cho nhóm đối tượng như: dân phượt, gia đình hoặc công ty. Giải pháp bạn có thể nghĩ đến là xây dựng tổ hợp với nhiều lựa chọn phòng để tiếp cận được nhiều nhóm công chúng (nếu có kinh phí). Còn nếu không, bạn nên thuận theo xu hướng 2-3 phòng ngủ và tập trung vào các yếu tố khác để tối ưu hóa ROI.

Doanh thu – Giá bán

Ở Đà Lạt, mức giá trung bình hiện nay là: 56$/đêm và giá của các loại phòng ở Đà Lạt đang giao động như sau:

• Entire Room: 57$/đêm (tương ứng doanh thu 529$/tháng)
• Private Room: 22$/đêm (tương ứng doanh thu 177$/tháng)
• Shared Room: 10$/đêm (tương ứng doanh thu 89$/tháng)

Trong đó, Shared Room là loại phòng có doanh thu tăng trưởng không đáng kể trong 3 năm qua, bị bỏ xa bởi các homestay nguyên căn hoặc cho thuê theo phòng lẻ từ 2-3 người. Lý do khá giống với phần Tổng quan ở trên (do khách đi Đà Lạt thường đi theo cặp/ nhóm nhiều hơn).

Với mức giá này, host có thể dựa vào để điều chỉnh cho những chương trình khuyến mãi, linh hoạt mùa cao điểm/ thấp điểm và đưa ra những quyết định tính gộp để tránh thua lỗ hoặc phá giá thị trường.

Tính mùa vụ

Đây là 1 trong những yếu tố đặc trưng của ngành dịch vụ, nhất là dịch vụ lưu trú (chịu ảnh hưởng rất lớn).
Ở khu vực Đà Lạt, theo thống kê của AirDNA trên gần 2000 căn hộ đang hoạt động, tỉ lệ kín phòng trung bình là: 37%. Trong đó, cao nhất vào tháng 7 (51%) và thấp nhất là vào tháng 9 (23%). Nghĩa là vào tháng 9, bạn có thể chỉ có khoảng 6-7 ngày được đặt phòng, còn lại sẽ “ế chỏng”. Tháng 2 cũng là thời điểm mà cầu tăng cao, kéo theo tỷ lệ kín phòng cũng được đẩy lên xấp xỉ 50%.

Mặc dù đây là những số liệu trung bình (vì trên thực tế, nhiều chủ nhà kinh doanh hiệu quả vẫn có tỉ lệ từ 80% trở lên), bạn cũng nên chú ý để tính giá và đưa ra những chiến lược điều chỉnh phù hợp, ví dụ:

• Vào mùa thấp điểm (khoảng từ tháng 4-10; trừ tháng 7): Cách để có thể cải thiện là cho khách trung – dài hạn thuê hoặc đơn giản hơn là ngừng kinh doanh vào những tháng nhu cầu thấp như tháng 9 để tiết kiệm chi phí (marketing, khấu hao TSCĐ,…) nếu quy mô kinh doanh của bạn nhỏ (tức là bạn sở hữu ít hơn 2 căn hộ).
• Vào mùa cao điểm (khoảng từ tháng 11-3): Bạn nên thiết lập mức giá cao để tối đa hóa nguồn thu, đẩy mạnh chi phí vào marketing cũng như hệ thống quản lý để lấp kín phòng trống, tăng hiệu suất phòng lên trên 50%.
• Đặc biệt, với những host vừa mới kinh doanh, hiệu suất phòng là cơ sở để bạn tính được thời gian hoàn vốn. Đừng quá kì vọng vào doanh thu “màu hồng” khi lấy giá 1 đêm nhân với 20-30 ngày. Hãy thực tế hơn bằng cách lấy giá trung bình nhân với 13 ngày (khoảng 40%/ tháng) để không bị vỡ mộng nhé.

Homestay Légume Đà Lạt

Thống kê khách hàng

Khách tới Đà Lạt chủ yếu là khách du lịch. Thống kê cho thấy có tới 66% khách ngoại quốc đến từ Singapore, Thái Lan, Úc, Mỹ,… (cao nhất là Singapore – 1200+ lượt/ tháng). Tuy nhiên, điều thú vị là Tp. Hồ Chí Minh mới là thành phố có lượng khách “đổ” về Đà Lạt lớn nhất (tính toàn thế giới): gần 4000 lượt khách/ tháng. Ngôn ngữ được sử dụng nhiều nhất là tiếng Anh, theo sau là tiếng Trung, Pháp và Tây Ban Nha.

Theo quan sát và nghiên cứu, chúng ta có thể thấy rằng, điều này là hợp lý bởi Tp. Hồ Chí Minh là trung tâm văn hóa lớn nhất cả nước với mức sống và nhận thức dân cư ở mức cao, cộng thêm sự thuận lợi về khoảng cách địa lý hỗ trợ. Bên cạnh đó, Singapore, Thái Lan là các nước nằm ở khu vực châu Á, dễ thấy Đà Lạt – Việt Nam là 1 trong những địa điểm lý tưởng cho chuyến du lịch ngắn ngày…

Dựa vào những số liệu này, một số giải pháp các chủ nhà kinh doanh homestay Đà Lạt có thể để ý là:

• Nên thành thạo tiếng Anh và giao tiếp cơ bản bằng tiếng Trung. Nếu có thời gian, các bạn cũng nên đầu tư chút về tiếng Pháp, Tây Ban Nha. Hoặc nếu không có thể thuê quản gia hoặc giữ contact của 1 số phiên dịch cho những loại ngôn ngữ này để có thể giới thiệu cho khách lúc cần.
• Không nên chỉ tập trung đến khách quốc tế mà bỏ quên nhóm khách hàng tiềm năng từ khu vực nội địa như tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… Đây là nhóm dễ phục vụ hơn do có lợi thế về ngôn ngữ, địa lý và độ nổi tiếng của địa phương. Ngoài đầu tư cho các OTA nước ngoài, bạn cũng có thể chăm sóc chính các owned media hoặc các OTA nội địa gần gũi người Việt.

Các yếu tố chủ quan khi kinh doanh homestay Đà Lạt

Xây dựng concept – dịch vụ

Về concept căn hộ, theo thống kê từ AirDNA, yếu tố hình ảnh chiếm tới 40% quyết định book phòng của khách hàng. Vậy nên hãy thổi hồn vào Decor, vào nội thất của homestay với các style Vintage, Bohemian, Scandinavian…

Nhìn chung, đây là những phong cách trang trí dễ tạo thiện cảm, sự thú vị và đặc biệt hài hòa với khung cảnh thơ mộng của Đà Lạt.

Dịch vụ đi kèm khi kinh doanh homestay Đà Lạt, bạn nhất định không thể thiếu:

• Travel Guidebook (tất tần tật về vui chơi Đà Lạt)
• Transport: đưa đón sân bay, thuê xe
• Giới thiệu tham quan trang trại
• Experience Local Cuisine (dạy nấu ăn và foodtour)

Tham quan trang trại dâu tây là hoạt động được ưa thích nhất của du khách khi đến Đà Lạt!

Vị trí và kiến thức địa phương

Theo chị Chloe Nguyen – chủ nhà với 2 năm kinh doanh homestay Đà Lạt: “Mỗi vị trí chỉ dành riêng cho 1 loại hình lưu trú, có cố cũng không thay đổi được.”

• Ngoại ô/ sườn đồi/ sát rừng/ khu vực đất rộng (1ha +): Sử dụng cho những căn đầu tư concept như nhà gỗ/ nhà thùng rượu/ nhà hàng….
• Nội thành/ khu vực trung tâm: Các căn sharedroom/ private room nằm trong nhà ống. Thiết kế chú trọng vào màu sắc, tận dụng không gian hẹp, thường dành cho khách nước ngoài để thuận đi lại.
• Gần hồ Xuân Hương/ nhà thờ/ cơ quan…: Các căn hộ dịch vụ lại được tập trung nhiều.

Nếu không phải là “Thổ địa Đà Lạt”, rất ít người biết đến món bánh mướt lòng gà ngon bá cháy này!

Để kinh doanh homestay Đà Lạt thành công, bạn phải là một nhà Đà Lạt học. Nói nôm na là khách hỏi gì gỉ gì gi, host cái gì cũng biết? Như đã nói ở trên, khách đến Đà Lạt chủ yếu đi du lịch, khám phá địa phương. Vì vậy, họ cần sự giúp đỡ của bạn – người mà trong niềm tin của họ là: thổ địa vùng.

Bạn không cần phải là một chuyên gia du lịch nhưng nên là người thể hướng dẫn, giúp đỡ khách du lịch khi tìm đến bạn. Dù bạn không cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi, bạn không phải là chủ nhân của những ngôi nhà đẹp nhỏ xinh nhất ở nơi này, nhưng nếu bạn là một chủ nhân thân thiện, nhiệt tình, ấm áp thì chắc chắn khách du lịch sẽ không bao giờ quên bạn.

Cân đối chi phí vận hành

Với những thông tin chung về Doanh thu – giá trung bình ở trên, bạn có thể đề xuất cho mình chiến lược chi phí phù hợp. Trong đó, không thể không tính đến:

• Chi phí cố định (cái này chia khấu hao theo kỳ được): Thuê địa điểm (nếu có), cải tạo, đăng ký giấy phép, mua sắm trang thiết bị…
• Chi phí biến đổi (tính theo tháng): Điện nước, dịch vụ dọn dẹp/ giặt là (nếu có), thuê co-host/ quản gia, đưa đón khách, hóa mỹ phẩm, quà chào khách (nên có),…
• Chi phí cơ hội: Tiền lương dành cho chính bạn (nếu bạn không làm việc này có thể bỏ công sức cho việc khác với mức thu nhập khác). Đừng bao giờ quên tính lương của mình, không lấy công làm lãi, nếu không cái bạn nhận được sẽ là ZERO đấy nhé.

Một homestay độc đáo ở Đà Lạt!