Trong khi Sapa, Đà Lạt tập trung vào dạng homestay chú trọng thiết kế độc lạ, khơi gợi tính địa phương cao, Hạ Long là sân chơi của những loại hình lưu trú nghỉ dưỡng với nhiều dự án condotel, căn hộ dịch vụ đạt tiêu chuẩn chất lượng cao thì Nha Trang là thành phố duy nhất “cân” tất cả các loại hình dịch vụ lưu trú hiện nay.

Tuy nhiên, cũng chính bởi sự đa dạng đấy, thị trường kinh doanh homestay từ vùng đất màu mỡ đang dần trở thành “đại dương đỏ” với không ít người. Vậy, làm cách nào để tồn tại giữa muôn vàn dịch vụ lưu trú khác đang cạnh tranh gay gắt tại thành phố biển này? 

Các yếu tố khách quan khi kinh doanh homestay Nha Trang

Tổng quan thị trường kinh doanh homestay Nha Trang

Nha Trang hiện đang có hơn 2,500 cơ sở lưu trú hợp pháp với gần 50,000 phòng đi vào hoạt động. Tuy nhiên, theo thống kê từ AirDNA, Nha Trang hiện có 1,668 cơ sở cho thuê nguyên căn, chiếm tỉ lệ cao nhất trong 3 loại hình: Nguyên căn – Phòng riêng và Phòng tập thể.

Lý giải cho điều này, có thể thấy đó là xu hướng chung của khách đến với thành phố Nha Trang gần đi theo dạng du lịch nghỉ dưỡng gia đình/ nhóm bạn hoặc cơ quan đoàn thể. Những cơ sở cho thuê nguyên căn là lựa chọn số một để đảm bảo quyền riêng tư, tiện nghi và kinh tế cho nhóm từ 6-7 người trở lên.

Đây vừa là thách thức vừa là cơ hội với các chủ nhà muốn kinh doanh homestay Nha Trang cho nhóm đối tượng như: dân phượt, nhóm nhỏ. Giải pháp bạn có thể nghĩ đến là xây dựng tổ hợp với nhiều lựa chọn phòng để tiếp cận được nhiều nhóm công chúng (nếu có kinh phí). Còn nếu không, bạn nên thuận theo xu hướng chung cho thuê nguyên căn và tập trung vào các yếu tố khác để tối ưu hóa ROI.

Doanh thu – Giá bán

Tại Nha Trang, mức giá trung bình hiện nay là: 56$/đêm và giá của các loại phòng ở đang giao động như sau:

• Entire Room: 87$/đêm (tương ứng doanh thu 1029$/tháng)
• Private Room: 28$/đêm (tương ứng doanh thu 267$/tháng)
• Shared Room: 10$/đêm (tương ứng doanh thu 89$/tháng)

Trong đó, Shared Room là loại phòng có doanh thu tăng trưởng không đáng kể trong 3 năm qua, bị bỏ xa bởi các homestay nguyên căn hoặc cho thuê theo phòng lẻ từ 2-3 người. Lý do khá giống với phần Tổng quan ở trên (do khách đi Nha Trang thường đi theo cặp/ nhóm nhiều hơn là đi đơn lẻ). Tuy nhiên, không loại trừ một số trường hợp khách chọn thuê phòng dorm cho nhóm phượt lẻ nhiều người.

Với mức giá này, các chủ nhà có thể dựa vào để điều chỉnh cho những chương trình khuyến mãi, linh hoạt mùa cao điểm/ thấp điểm và đưa ra những quyết định tính gộp để tránh thua lỗ hoặc phá giá thị trường.

Mức giá trung bình của thị trường kinh doanh homestay Nha Trang hiện nay là 28$.

Tính mùa vụ

Đây là 1 trong những yếu tố đặc trưng của ngành dịch vụ, nhất là dịch vụ lưu trú (chịu ảnh hưởng rất lớn).
Ở thành phố biển quanh năm nắng ấm mát lành này, theo thống kê của AirDNA trên 2,500 căn hộ đang hoạt động, tỉ lệ kín phòng trung bình là: 47%. Trong đó, cao nhất vào tháng 4 (51%) và thấp nhất là vào tháng 5 (19%). Nghĩa là vào tháng 5, bạn có thể chỉ có khoảng 8-9 ngày được đặt phòng, còn lại sẽ “ế chỏng”. Từ cuối tháng 3 cũng là thời điểm mà cầu tăng cao, kéo theo tỷ lệ kín phòng cũng được đẩy lên xấp xỉ 50% cho đến hết tháng 8.

Mặc dù đây là những số liệu trung bình (vì trên thực tế, nhiều chủ nhà kinh doanh hiệu quả vẫn có tỉ lệ từ 80% trở lên), bạn cũng nên chú ý để tính giá và đưa ra những chiến lược điều chỉnh phù hợp, ví dụ:

• Mùa thấp điểm và cao điểm: Hiện nay, du lịch Nha Trang được đầu tư phát triển mạnh nên có thể kinh doanh homestay Nha Trang khá ổn định quanh năm. Tuy nhiên vẫn nên lưu ý vào một số dịp trọng điểm, khách du lịch ồ ạt như cuối tháng 3 – đầu tháng 5 và giữa tháng 6 – hết tháng 8. Các dịp còn lại, tỷ lệ booking không quá thấp nhưng nhìn chung không đạt ngưỡng cao như các đợt cao điểm kể trên. Đáng chú ý là các khoảng thời gian từ tháng 5 đến tháng 6 hay đầu tháng 9 chịu một đợt giảm rất mạnh số lượng khách do nhu cầu du lịch giảm đột ngột.
• Đặc biệt, với những host vừa mới kinh doanh, hiệu suất phòng là cơ sở để bạn tính được thời gian hoàn vốn. Đừng quá kì vọng vào doanh thu “màu hồng” khi lấy giá 1 đêm nhân với 20-30 ngày. Hãy thực tế hơn bằng cách lấy giá trung bình nhân với 13 ngày (khoảng 40%/ tháng) để không bị vỡ mộng nhé.

Kinh doanh homestay kết hợp với quán cafe đang là mô hình được áp dụng nhiều tại Nha Trang

Thống kê khách hàng

Khách tới Nha Trang chủ yếu là khách du lịch. Thống kê cho thấy có tới 79% khách ngoại quốc đến từ Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Mỹ,… (cao nhất là Singapore – 2.800+ lượt/ tháng). Tuy nhiên, điều thú vị là Tp. Hồ Chí Minh mới là thành phố có lượng khách “đổ” về Đà Lạt lớn nhất (tính toàn thế giới): gần 6000 lượt khách/ tháng trên tổng trung bình lượng khách mỗi tháng: 1.6 triệu. Ngôn ngữ được sử dụng nhiều nhất là tiếng Anh, theo sau là tiếng Trung, Pháp và Hàn Quốc.

Theo quan sát và nghiên cứu, chúng ta có thể thấy rằng, điều này là hợp lý bởi Tp. Hồ Chí Minh là trung tâm văn hóa lớn nhất cả nước với mức sống và nhận thức dân cư ở mức cao, cộng thêm sự thuận lợi về khoảng cách địa lý hỗ trợ. Bên cạnh đó, Singapore, Thái Lan là các nước nằm ở khu vực châu Á, dễ thấy Nha Trang – Việt Nam là 1 trong những địa điểm lý tưởng cho chuyến du lịch ngắn ngày…

Homestay Nha Trang giờ xinh thế này đây!

Dựa vào những số liệu này, một số giải pháp các chủ nhà kinh doanh homestay Nha Trang có thể để ý là:

• Nên thành thạo tiếng Anh và giao tiếp cơ bản bằng tiếng Trung. Nếu có thời gian, các bạn cũng nên đầu tư chút về tiếng Pháp, Hàn Quốc. Hoặc nếu không có thể thuê quản gia hoặc giữ contact của 1 số phiên dịch cho những loại ngôn ngữ này để có thể giới thiệu cho khách lúc cần.
• Không nên chỉ tập trung đến khách quốc tế mà bỏ quên nhóm khách hàng tiềm năng từ khu vực nội địa như tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… Đây là nhóm dễ phục vụ hơn do có lợi thế về ngôn ngữ, địa lý và độ nổi tiếng của địa phương. Ngoài đầu tư cho các OTA nước ngoài, bạn cũng có thể chăm sóc chính các owned media hoặc các OTA nội địa gần gũi người Việt.

Các yếu tố chủ quan khi kinh doanh homestay Nha Trang

Xây dựng concept – dịch vụ

Về concept căn hộ, theo thống kê từ AirDNA, yếu tố hình ảnh chiếm tới 40% quyết định book phòng của khách hàng. Vậy nên hãy thổi hồn vào Decor, vào nội thất của homestay với các style đậm chất biển như Scandinavian, phóng khoáng như Bohemien hay đậm chất Á-đông như Indochine Style.

Nhìn chung, đây là những phong cách trang trí dễ tạo thiện cảm, sự thú vị và đặc biệt hài hòa với khung cảnh thiên nhiên quanh năm nắng ấm và trong lành của Nha Trang.

Dịch vụ đi kèm khi kinh doanh homestay Nha Trang, bạn nhất định không thể thiếu:

• Travel Guidebook (tất tần tật về vui chơi Nha Trang như lượn trên không, lướt sóng, các lễ hội du lịch văn hóa…)
• Transport: đưa đón sân bay, thuê xe
• Experience Local Cuisine (dạy nấu ăn và foodtour)

Vị trí và kiến thức địa phương

Theo chị chủ nhà Chloe Nguyen: “Mỗi vị trí chỉ dành riêng cho 1 loại hình lưu trú, có cố cũng không thay đổi được.”

• Ngoại ô/ khu vực đất rộng (1ha +): Sử dụng cho những căn đầu tư concept như nhà gỗ/ nhà container… mang lại trải nghiệm mới lạ. Bạn cũng có thể thử sức kinh doanh sharedroom nếu có lợi thế về địa điểm như thế này.
• Nội thành/ khu vực trung tâm: Các căn nằm trong nhà ống/ nhà chung cư hoặc cho thuê nguyên căn với nét kiến trúc gần gũi địa phương. Thiết kế chú trọng vào màu sắc, tính đơn giản tận dụng không gian hẹp, thường dành cho khách nước ngoài để thuận đi lại. 
• Sát gần biển: Các căn hộ dịch vụ/ boutique hotel lại được tập trung nhiều.

Nếu không phải thổ địa thì bạn đâu thể chỉ cho khách nơi ăn Nem nướng chuẩn vị nhất được, đúng không?

Để kinh doanh homestay Nha Trang thành công, bạn phải là một nhà Nha Trang học. Nói nôm na là khách hỏi gì gỉ gì gi, host cái gì cũng biết? Như đã nói ở trên, khách đến Nha Trang chủ yếu đi du lịch nghỉ dưỡng. Vì vậy, họ cần sự giúp đỡ của bạn – người mà trong niềm tin của họ là: thổ địa vùng và hiểu biết rất nhiều trái nghiệm mang lại sự thư thái tuyệt vời.

Bạn không cần phải là một chuyên gia du lịch nhưng nên là người thể hướng dẫn, giúp đỡ khách du lịch khi tìm đến bạn. Dù bạn không cho thuê phòng đầy đủ tiện nghi, bạn không phải là chủ nhân của những ngôi nhà đẹp nhỏ xinh nhất ở nơi này, nhưng nếu bạn là một chủ nhân thân thiện, nhiệt tình, ấm áp thì chắc chắn khách du lịch sẽ không bao giờ quên bạn.

Cân đối chi phí vận hành

Với những thông tin chung về Doanh thu – giá trung bình ở trên, bạn có thể đề xuất cho mình chiến lược chi phí phù hợp. Trong đó, không thể không tính đến:

• Chi phí cố định (cái này chia khấu hao theo kỳ được): Thuê địa điểm (nếu có), cải tạo, đăng ký giấy phép, mua sắm trang thiết bị…
• Chi phí biến đổi (tính theo tháng): Điện nước, dịch vụ dọn dẹp/ giặt là (nếu có), thuê co-host/ quản gia, đưa đón khách, hóa mỹ phẩm, quà chào khách (nên có),…
• Chi phí cơ hội: Tiền lương dành cho chính bạn (nếu bạn không làm việc này có thể bỏ công sức cho việc khác với mức thu nhập khác). Đừng bao giờ quên tính lương của mình, không lấy công làm lãi, nếu không cái bạn nhận được sẽ là ZERO đấy nhé.